2.5：物件見学(内覧)へ行こう！
このページで覚えるべきポイント
- 物件確認で大切なのは現地全体を確認する事！
- 劣化状況は、素人でも判断はできる！
- 物件確認は担当者をアテにしてはいけない！
- 中古マンションは劣化状況も踏まえた現状有姿取引である！
- 物件トラブルは保証に頼らず、基本的に自己責任だと考える！
詳しい理由を知りたい方は読み進めて下さい
気になる物件があれば、どんどん現地を見に行きましょう。
物件見学へは担当者に見学へ行きたいと伝えるだけで段取りを組んでくれます。
見学で大切なのは次の３つの項目をきちんと確認する事だけです。
１：部屋の状況の確認・・・これから住む空間の現状を確認する為
２：マンション共用部分の確認・・・管理と住人の質を確認する為
３：管理員に質問をする・・・マンションに怪しい人やトラブルがないかを確認する為
点検口の中とかは排水管の劣化状況とかは判断は難しいと思うんだけど・・・・・
それに、全体的な劣化状況の判断も素人には難しいんじゃないの？
大丈夫です。
まず、点検口の中など素人では確認できない所は責任の所在と保証の関係で書面上の確認で十分です。劣化状況に関してはブラックな状況かどうかを判断すれば大丈夫です。
要は、素人でも確認でき判断できる箇所を確認すればよいという事です。
例えば排水管の場合、水漏れ跡やパイプがあまりにも汚く揺さぶるとぐらぐらするというような状況です。床の場合は臭くて汚い、もしくは上に乗るとベコッとへこんで床が抜けそうな状況です。
ブラックな状況は明らかに異常が分かるので、見れば誰でも気づくことが出来ます！
中古マンションは現状有姿取引が原則の為、劣化状況も踏まえて購入する事になります。
「大丈夫かな？」というグレーゾーンのリスクは納得して購入するしかありません。
大切なのはグレーな状態の箇所もきちんと認識しているという事です。
申し訳ありませんが、確認のグレーな状態に関しては細かい基準は説明できません。
理由として、住宅設備は新品でも壊れるリスクがあり、明らかなブラックな状況以外は壊れるかどうかは運次第とも言えます。グレーな状況の正確な判断は専門家でも意見が分かれるレベルです。
新築と中古の大きな違いはメーカー保証の違いで、新築はメーカー保証により多くのトラブルに対応可能になります。(中古はメーカー保証の期限が終わっている為保証が非常に弱い)
グレーな状況に関しては、気休めですが担当者に相談してみましょう。「大丈夫と思う」という責任逃れな返事がほとんどなのでアテにはできませんが、適切なアドバイスが貰えるかもしれません。
本当に不安な場合は検査専門業者に依頼するのも手段ですが、一軒当たりに費用がかかります。
専有部分以外にも確認する大切さ
感覚で確認すればリスクが下げられるなら、僕にもできそうだね。
けど、共用部分の確認と管理員に質問する事ってそんなにも大切なの？
非常に大切です。例えば、住み始めてから深夜によく暴れるような人がいる事が発覚したとします。
あなたの家族はとても怖くて、管理員に言っても全然解決できないので、こんなマンションでは安心して暮らせないと思えばどうしますか？
重要な事は購入前に説明するのが当たり前じゃないの？
そんなの、まともな生活ができないんだから当然契約の解除か購入費用相当の損害賠償を要求するよ。
法律関係は一概に言えませんが、部屋として居住できる以上は解約は難しいでしょう。
そして、損害賠償もこの問題でマンションの価値が下がると法的に認められた場合、下がった価値に相当する金額しかもらえないでしょう。
良くて数百万程度、最悪もらえない場合もありえます。
そんなのおかしくない？こっちはそこで生活ができなくなるかもしれないんだよ！？
ローンを組んでいたら借金も抱えている事になるから数百万程度だったら引っ越しを簡単に考える事もできないじゃない！
そんな明らかな問題を抱えた物件なんて簡単に売れるわけもないし！
それがおかしくはないのです。これが法律であり、トラブルの怖いところです。
だからこそ、物件見学時には自分で確認できる事は全てやっておく必要があります。
マンションは部屋だけでなく、住居を取り巻く環境も非常に重要なのです。
そうなんだ。けど、こんな話を聞いていたら購入者って保証であまり守られてないよね？
そういう居住後に出てきた欠陥に対する保証は全くないの？
詳しくは＜保証について＞のページで説明しますが、一応あります。
しかし、保証範囲と期間がかなり限定され、法律で認識される部分しか保証されないので想像以上に最低限です。
その為、保証についてはないものとして認識した方がいいです。
そうなんだ。マンションを見学するときは部屋だけじゃなく、共用部分や管理員からもしっかり話を聞いて確認して判断する事が大切なんだね
その通りです。トラブルがあっても物件自体に関するトラブルでは大体買主側が泣きを見る事になりますので、トラブルは全て自己責任のつもりで確認する事が大切です。
ここで確認さえできれば重大なリスクはかなり軽減できるのでしっかりと確認して下さい。
けど、確認って言ったって簡単にはできないんじゃない？
まず、どこをどのように確認すればいいか分からないし・・・
確認する箇所に関しては別のページで紹介します。そちらを見ながら行えばだれでも確認作業は可能です。
物件見学に関する珍しいトラブル
ちょっとした例外の話ですが、現地を見ずに購入すると高確率でトラブルが発生します。
物件を見学しないで契約するなんてことあるの？普通はみんな確認してから買っているんじゃないの？
それがそうではありません。
「売主が居住中の為契約前では確認できません」であったり、「人気物件だと期限を煽られ保証もあり解約もでき今しかできないサービスもあるので、とりあえず契約をしてから契約後にゆっくり確認しましょう」というような事がごく稀にあります。
それって何が問題なの？事情があって確認できないなら仕方ないし、解約もできて、保証もあるなら契約後に欠陥が分かっても大丈夫じゃないの？サービスもしてくれるならお得だし、どうせ後で見学できるならいいじゃないの？
・解約をしたら別途違約金はかからなくても、払った仲介手数料と手付金は原則かえってこない。
・中古マンションの保証は想像以上に弱いので、想像している欠陥には対応してくれない。
・サービスは基本いつでもできます。今しかできないサービスなどほぼありえません。
・契約後では購入者の立場が弱くなり、追加交渉は非常に難しい。
・契約前にじっくり確認するのは購入者の当然の権利です。
こんなにも問題があれば、業者はほとんど嘘を言っているじゃない？こんなの絶対に契約した後にトラブルが発生するじゃない。
このような事になれば基本的に泣き寝入りする事になります。例え売主が居住中でも事前に連絡をすれば普通は物件の見学は可能ですので、必ず契約前までに物件を見学しましょう！
このページのおさらい
では、このページのおさらいをしておきましょう。このページでは次の内容を理解していれば大丈夫です。
物件見学は部屋と同じくらい管理員や共用部分を確認する事が大切です。
状況確認に関しては明らかにブラックと分かるレベルをとりあえず確認できれば大丈夫です。
そして、物件確認の判断は担当者をアテにしない方がいいでしょう。
更に、確認不足が原因で契約後に発覚した欠陥は現状有姿取引が原則の中古マンションの売買では自己責任として扱われてしまうと認識して下さい。
